สัญญา แบบบ้าน 5 ข้อ ผู้เช่าประสบการณ์สูง มีอยู่เยอะบางคน ทำของเสียหาย แทบทั้งหมด บางคนเบี้ยวค่าเช่า บางคนหนักกว่า ไม่จ่ายแต่ไม่ออก เราถึงต้องมี”สัญญาเช่าที่รัดกุม”
- ควรเซ็นสัญญาเช่า แบบบ้านชั้นเดียว อันนี้เบื้องต้นเลยครับ บางคนคิดว่าเพื่อนกัน คนกันเองไม่ต้องเซ็นก็ได้ มีปัญหากันมาเยอะละครับ บางทีถกเถียงกันเรื่องเล็ก ๆ จนลามเป็นเรื่องใหญ่ อย่าเอามิตรภาพมาเสี่ยงเลยครับ “เซ็นเถอะ” สบายใจทั้งสองฝ่าย สำหรับบ้านเช่า การตกลงกันปากเปล่า ไม่มีผลอะไรทางกฎหมายนะครับ เราถึงควรจะต้องระบุให้ชัด ยังไงเรียกว่าชัด? มาดูกันเลยครับ เรื่องพื้นฐานอย่ามองข้าม ในสัญญา ควรระบุชัดเจนครับ ค่าเช่าเท่าไหร่ จ่ายทุกเดือนหรือยังไง ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ต ค่าภาษี ใครเป็นคนจ่าย (ภาษีของผู้ให้เช่า ก็ระบุให้ผู้เช่าจ่ายได้ ฟังดูตลกนะครับ แต่ทำได้) ภาษีมักถูกมองข้าม บางครั้งเจ้าของบ้านประสบการณ์สูง แอบใส่ไว้ในสัญญา ให้ผู้เช่าจ่ายโดยไม่อธิบาย แล้วให้ผู้เช่าเซ็นแบบงงๆ เจ็บกันมาเยอะ ต้องระวังครับ เรื่องพื้นฐานอีกเรื่องที่เจอกันบ่อยคือ สูบบุหรี่ เลี้ยงสัตว์ และต่อเติมห้อง ระบุให้ชัดครับ ว่าทำได้หรือไม่ ถ้าทำได้มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม หรือต้องแจ้งเจ้าของก่อนรึเปล่า
- ผู้เช่า แบบบ้านสวยๆ ต้องไม่ให้เช่าช่วงต่อ เรื่องนี้คนพลาดกันบ่อยมาก โดยปกติคงไม่มีใครคิดว่าจะมีปัญหา เพราะเราก็แค่ให้คนเช่าบ้าน ไม่น่ายุ่งยากอะไร แต่จริงๆ มีปัญหาครับ คุณควรปิดความเสี่ยงตรงนี้ โดยระบุลงไปในสัญญา เลยว่าไม่ให้เอาไปใช้เช่าช่วงต่อ ไม่งั้นมีโอกาสที่ผู้เช่า จะไปให้คนอื่นเช่าต่อ เปิดเป็นโรงแรมย่อมๆ คุณจะไม่มีโอกาสคัดคน ที่มาอยู่ห้องคุณเลย มีปัญหาอื่นตามมาได้ง่ายๆ เลย ห้ามทำผิดกฎหมาย อันนี้คนก็พลาดกันบ่อย มันฟังดูเป็น common sense เนอะ “ห้ามทำผิดกฏหมาย” ใครๆ ก็ต้องห้ามทำอยู่แล้ว แต่คุณควรจะระบุลงในสัญญา ให้ชัดเจนเลยว่า ห้ามทำผิดกฏหมาย และถ้าเกิดอะไรขึ้นผู้เช่า จะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องรับรู้ สำคัญนะครับ คุณลองคิดเล่นๆ ถ้าคนเช่าห้องคุณค้ายาเสพติด เอาห้องคุณเป็นแหล่งเก็บของ มีอะไรขึ้นมาคุณมีโอกาสติดร่างแหได้ง่ายๆ กลายเป็นพ่อค้าโดยไม่รู้ตัว
- ระบุระยะเวลา แบบบ้านโมเดิร์น และวิธีการต่อสัญญาสัญญา เช่าบ้านควรมีการระบุระยะเวลาที่ชัดเจนนะครับ กี่เดือนหรือกี่ปี ถ้าระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่า ที่กรมที่ดินนะครับ ไม่งั้นหลัง 3 ปี สัญญาเช่าจะกลายเป็นกระดาษทิชชู่ ถ้าอยากบอกเลิกสัญญาก่อน ต้องบอกล่วงหน้ากี่เดือน และจะยึดเงินประกันหรือคืน วิธีการต่อสัญญาก็สำคัญครับไม่ใช่แค่ระยะเวลาเราสามารถระบุได้ว่าถ้าหมดเวลาถือว่าสัญญาจบโดยอัตโนมัติหรือระบุว่าเป็นการต่ออัตโนมัติถ้าไม่มีการแจ้งยกเลิกจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งล่วงหน้าอะไรก็ว่าไปในฐานะนักลงทุนผมชอบเลือกแบบต่ออัตโนมัติครับเพราะหลายๆครั้งผู้เช่าก็ขี้เกียจคิดขี้เกียจไปดูที่ใหม่งานยุ่งหรืออะไรก็ตามเค้าจะปล่อยเลยตามเลยเช่าต่อทันทีเราก็ไม่ต้องเสียเวลาหาผู้เช่าใหม่เงินประกันอันนี้นักลงทุนบางคนจะคิดว่าหยวนๆได้ไม่จำเป็นต้องรัดกุมมากแสดงความป๋าให้ผู้เช่ารักเราไม่ต้องมีหรือประกันครึ่งเดือนก็น่าจะพอ“อย่านะครับ”ค่าตกแต่งห้องบางครั้งแพงกว่าค่าเช่าทั้งปีการให้คนอื่นมาอยู่ในห้องนั้นก็มีความเสี่ยงอยู่แล้วการมีเงินประกันคือการจัดการความเสี่ยงรูปแบบหนึ่งการลงทุนโดยไม่มีการจัดการความเสี่ยงเหมือนปิดตาเดินอยู่บนยอดเขาอย่างน้อยที่สุดเราควรมีเงินประกันซัก2 เดือนเป็นการscreenผู้เช่าไปในตัวด้วยเพราะถ้าใครไม่มีเงินสดพอจะจ่ายค่าประกัน2เดือน“มีโอกาสที่เค้าจะช็อตเงินกลางทางและจ่ายค่าเช่าเราไม่ได้”
- ลิสต์รายการพร้อมรูปอย่างที่บอกครับค่าตกแต่งมันแพงเราควรมีลิสของทุกอย่างที่เรามีในห้องทำลิสระบุแนบท้ายในสัญญาพร้อมรูปถ่ายสำหรับของที่มีมูลค่า ไม่ใช่แค่เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้านะครับตัวห้องผนังเพดานกระจกฝ้าส่วนประกอบสำคัญของห้องต้องมีครบระบุมูลค่าของแต่ละชิ้นให้ชัดเจนโดยมากผมจะระบุราคาไปในทางสูงแต่ไม่เว่อเพื่อให้ห้องดูมีมูลค่าผู้เช่าจะภูมิใจและระวังของในห้องของเสียหายใครจัดการเมื่อมีคนมาอยู่ของเสียหายเป็นเรื่องที่ต้องเกิดขึ้นแน่นอนใครซ่อม?เป็นหนึ่งในปัญหาที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุดจนนำไปถึงการเลิกเช่าหรือเรื่องอะไรที่ใหญ่กว่านั้นในที่สุดถ้าคุณไม่ได้ระบุในสัญญาว่าใครจ่าย“เจ้าของห้องต้องซ่อมนะครับ”แม้ว่าคนเช่าจะเป็นคนทำพังก็ตามส่วนตัวผมมักจะชอบระบุให้ผู้เช่าเป็นคนจ่าย(เพราะเค้าจะรักษาของมากกว่า)ระบุไปในสัญญาก่อนได้ครับแต่พอถึงชีวิตจริงเราอาจมีอะลุ่มอล่วยซ่อมให้เพื่อเป็นการซื้อใจลูกค้าได้
- ค่าปรับต้องมีเอ็นดูเขาเอ็นเราขาดคำนี้จริงเสมอในสัญญาต้องระบุวันที่ที่ต้องจ่ายค่าเช่าชัดเจนพร้อมค่าปรับถ้าจ่ายช้าวันละ500บาทหรืออะไรก็ว่าไปไม่ใช่แค่ค่าปรับนะครับอย่าดูถูกความCreativeของปัญหาถ้าเราระบุแค่ค่าปรับวันละ500จะเจอผู้เช่าบอกว่า“ได้ ปรับได้ ปรับไป นับไปนะเอาให้ถึงล้านแต่ตูไม่จ่ายและไม่ออกด้วย”ทำไงดีหละ?ในสัญญาควรระบุไว้ครับว่าถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเวลากี่เดือนเจ้าของมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้แต่ชีวิตจริง มันอาจ Creative กว่านั้น ต่อให้เราบอกเลิกสัญญาผู้เช่าก็บอกว่า”ได้เลิกสัญญาดีเลยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าแต่อยู่ต่อนะ”บอกเลิกสัญญาแต่ผู้เช่าไม่ออกทำไง?
